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【季霖解析】商铺租赁合同中排他性条款的认定

【季霖解析】商铺租赁合同中排他性条款的认定

—— 李峻

在商铺的租赁合同中,承租方为达到良好的经营效果,避免同业竞争,往往会与出租方约定排他性条款即排除或者限制特定类型的商户入驻同一商场。瑞幸咖啡因“排他性条款”将星巴克投诉至国家反垄断行政执法机构并向人民法院正式提起诉讼,让租赁合同中的排他条款一时成为热点。其实在商铺租赁合同中,通过排他性条款,商场与商铺达成商场方不再引入与该商铺相似的其他经营者等类似约定并不少见,而这种约定在法律上是怎样认定的?是否违反了《反垄断法》?司法实践对于这种约定的认定如何?诸多的疑问伴随而来,实务中处置此问题不当往往引发纠纷,诉诸法院。

排他性条款的主要应用场景

ü 专利许可:排他专利实施许可,仅专利权人与被许可人可以实施专利。

ü PE 圈: 禁止被投资企业在与投资者进行谈判的同时和其他投资者接触商洽,通常会有时间限制。

ü 特许经营:在一定时间、一定区域内将特许经营权授予给被许可人排他经营。

ü 独家销售代理:即 排他性销售协议,指生产商在合同地域内仅向销售商供货,销售商可以排他性地销售产品;生产商以及生产商的其他销售商不得在该地域主动销售产品。

ü 物业租赁:运营方在运营规划时,就某品类、业态、场景仅引进一家供应商,以达到供应商排他性运营的权利。

ü 其他各类协议中通常会出现或这或那的排他条款。

 

租赁合同排他性条款是否违反《反垄断法》

判断合同中的排他性条款是否有垄断行不正当竞争,通常会考虑交易对手及竞争对手的市场地位、市场进入难度、消费者选择、产品性质及市场成熟程度等;关键在于是否侵犯消费者的合法权益。

单就判断经营者是否具有市场支配地位来讲,就需要根据反垄断法第十八条列举的各种因素作全面考量。例如,一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的、两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分之二的、三个经营者在相关市场的市场份额合计达到四分之三的,因而造成了其他经营者进入难度大等。因此,并不是有了排他性条款就等于有垄断的行为。

租赁合同排他性条款法律效力的认定

排他性条款作为合同的典型条款,依法仅对合同当事人有约束力;排他性条款从名称可见,“排他”本身就是对竞争对手的限制。

租赁合同中签订的排他性条款应当认为是平等主体之间在各自收益与风险充分考虑的基础上形成的,是合同主体之间真实的意思表示,在没有违反法律、法规关于效力性的强制约定时,应当认定真实有效。

案例展示:

2017)沪01民终4030号

甲公司是一家经营儿童游乐类项目的公司。2014年9月,甲公司与乙公司签订《某广场商铺租赁合同》,约定乙公司将其位于某广场的铺位租给甲公司,并就租期、租金等达成一致。双方还签订了排他性条款,即“出租方在承租方经营期间,可另引进不超过1家儿童游乐类商铺,面积不超过300平方米,此外不得再引进其他同业态儿童游乐商户,如违反此条,承租方有权不支付租金并向出租方追偿损失”。

    2015年7月至2016年5月间,甲公司以乙公司引入多家儿童游乐场所,违反合同中排他性条款的约定为由,多次发函提出异议。乙公司认为,新引进的商铺经营业务为儿童职业体验及教育配套服务等,与甲公司经营的儿童游乐类业务范围不同,不存在同业竞争。后甲公司拒绝再支付租金。

2016年10月,乙公司催讨租金不成,将甲公司诉至法院,请求法院判决解除双方的租赁合同,甲公司支付欠付的租金及使用费等共计100多万元。

一审和二审法院均认为签订排他条款系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行自己的义务。

租赁合同排他性条款应用与意见

部分商铺与商场方签订排他条款时,往往希望加入一些比较“过分”的约定,但是如果一个约定无法执行或者无法得到法院的支持,约定的意义就大打折扣,对于违约方的威慑与守约方的保护效果也大大降低。设置排他性条款的目的是为了限制竞争,那么,租赁合同中排他性条款限制竞争的边界是什么,如何排他更具合理性。

(一) 排他内容和方式应当明确且合理

实践中,商铺与商场方大多从品牌、区域、行业等维度约定排他条款。从品牌与行业排他来看,可以设定为排他同一类型同一消费档次。采用这种方式,法院将从消费方式、消费内容、消费价格、消费群体等角度进行分析。

在苏州市姑苏区人民法院(2015)姑苏民五初字第00279号陈兆祝与苏州世茂商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷中,排他条款写为:“不得再招与‘XXX’同一类型同一档次的自助中式快餐(如:XXX此类的快餐)”。在该案中,法院审理发现商场方后招租的B快餐店采用与商场方前招租的A快餐店相同的自助点餐方式、相当的菜品种类与价格以及同样面向社区居民和附近单位的大众化中式快餐消费群体等,法院认为B快餐店在一定程度上分流了A快餐店的顾客,有违商场方与A快餐店在签订租赁合同时保障A快餐店在该区域的自助中餐领域独家经营的初衷,属于违约行为。由此可见,一方面,法院认可排他条款的存在具有合理性;另一方面,对于法院采用“同一类型同一消费档次”的标准来衡量排他内容约定的,也比较容易分析和取得认同。

从区域排他来看,排他同一楼层更多在租赁合同中被商场方接受,但是整个商场范围内排他也有不少实例。例如在无锡市梁溪区人民法院(2016)苏0213民初4328号江苏如意菜饭餐饮管理有限公司与江苏泰德商贸有限公司房屋租赁合同纠纷案中,商铺A与商场方约定“商场方不得在1楼出租餐饮区再另外招租与商铺A类似餐饮,若有此种情况视商场方违约,商场方应承担6个月的房屋租赁费用的违约金”,在该案中,法院对于商铺A的主张予以认可。

(二)违约责任应当合理

合同双方约定的违约责任不是越大越好,在向商场方主张违约赔偿时,商铺方须面临需承担相应程度的举证责任。例如在上述(2017)沪01民终4030号案中,法院认为商铺拒付的租金实质为商场方应承担的违约金,但是商铺于本案中除自行制作的业绩表格外,尚未提供具有证明力的证据证明商场方的违约行为致其产生重大损失以至于商场方即使在履行提供租赁场所这个主要合同义务的情况下,依然不能收取租金。虽然法院认可合同约定的排他条款的效力,但是商铺与商场方约定的违约责任过大,而商铺又无足够证据证明其损失多大,可能产生严重利益失衡的情况。对这种严重利益失衡之约定往往会在我国司法审判中予以调整,最终从公平原则和诚实信用原则出发,法院酌定商铺方按合同约定标准的70%支付商场方租金。

在司法实践中,租金定额扣除或是50%以上折扣支付租金均有实际案例的支持,但是当约定过大违约责任、又无足够证据证明违约方需承担如此之违约责任而被法院酌情调整时,判决确定的违约责任与双方约定的违约责任往往有较大差距,因此在设定排他条款之违约责任时,应当有合理限度。

律师提醒

总而言之,排他性条款作为常用的合同条款,限制竞争只是手段,促进商业运营效率才是其目的。通过排他性条款增强市场竞争的积极效果,法律授予其合法地位;若因其产生不正当竞争或垄断的消极效果,进而直接或间接侵犯交易对手或消费者合法权益,则可能受到行政机关处罚,也可能承担民事责任。因此,在选择适用排他性条款时,应避免其产生的消极效果大于积极效果,这一点尤其重要。