季霖分享

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【季霖解析】房屋面积差3%的规定,你清楚吗?

【季霖解析】房屋面积差3%的规定,你清楚吗?

——李峻

 

现在的商品房多是以预售的方式进行销售,而商品房从动工开始直到竣工、验收,这期间存在着诸多不确定因素,很可能我们买到的商品房并不是当初预定的面积。关于房屋面积误差,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条做出了详细规定,其中暗含的学问你都搞懂了吗?

 

1. 为什么在交房的时候房屋面积和合同约定之间会产生面积差?

现在商品房销售的多是采取预售方式,在消费者与房地产开发公司签订合同的时候房屋还没有实际建设完成,所以合同签订时的房屋面积是通过建筑设计图纸测量出来的面积。而通过建筑设计图纸测量出来的面积与实际施工完成之后,根据建筑物实际测量出来的面积,会有一个合理范围内的面积误差。在合理范围内的误差,法律是允许的,并不构成开发商的违约行为,在合理范围以内应当据实结算。但是超出合理范围以外的,开发商为了获得更多的利益随意增减的面积,法律是不允许的。

 

2. 什么是房屋建筑面积,什么是房屋套内面积?

房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上的外围水平面积,还包括阳台、走廊、室外楼梯等建筑面积。房屋建筑面积主要是由套内建筑面积和分摊的公摊面积两部分来构成。

套内建筑面积又由三部分组成,包括套内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积。

公摊面积(公用建筑面积)是由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。分摊的公摊面积是各套对公摊面积分摊所得的面积,即分摊公用建筑面积。其计算方法为:各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数(整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和),即为购房者应合理分摊的公用建筑面积。上面提到的其中任何一个面积组成部分出现了误差,都可称之为面积误差。

 

3. 法律对于面积误差的纠纷问题是怎么规定的?

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定,关于面积误差,合同约定的,依照合同约定。根据契约自由的精神,买卖双方在不违反法律规定的情况下,可以就房屋面积变更的问题进行自由约定,这样的约定是受到法律保护的。

如果合同没有约定,出现纠纷时,就应当依法律规定来进行处理。

面积误差3%以内(含3%)

面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,应当按照合同约定的价格据实结算。买受人请求解除合同的,不予支持。这种情况下,实际面积与约定面积的误差属于合理的建筑误差范围,这样的误差并不会实际影响到双方合同的履行,所以买房人必须按实际面积据实结算,不能主张解除合同。

 

面积误差超出3%

面积误差比绝对值超出3%时,买受人可以自由选择解除合同或是同意继续履行合同。

买房人如果请求解除合同的,可以要求出卖方返还已付购房款及利息,法院应予支持。在这种情况下,房屋实际面积与约定面积的误差比较大,已经超出了买房人可以接受的范围,也超出了建筑的合理误差范围,这个时候买房人可以请求解除合同。

买受人同意继续履行合同的,又根据房屋实际面积是大于或小于合同约定面积,分为不同情况对待。

房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人按照合同约定的价格进行补足;面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,但是所有权归买受人。房屋面积存在误差,在一定程度上是由于出卖人的原因造成的,并且该部分超出了合理的建筑误差范围,因此,误差比超出3%的部分的房价款由出卖人承担。

房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。因为房屋实际面积小于合同约定的面积时由于出卖人的原因造成的,法律规定超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还,是对出卖人的一种惩罚措施。这个惩罚措施主要是督促开发商严格按照设图纸进行施工,合理控制面积误差的范围。

 

从法律的角度来讲,出卖商品房面积误差属于物的瑕疵,出卖人交付的商品房面积与合同约定有差异时,称其为瑕疵给付,因此损害到买受人固有利益时,称其为有益给付。值得注意的是,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条,出卖人面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的规定,实质是出卖人因瑕疵给付而承担的赔偿责任规定,并不是适用《消费者权益保护法》有关双倍返还规定的结果。