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【季霖解析】按套计价的房屋适用面积差3%的规定吗?

【季霖解析】按套计价的房屋适用面积差3%的规定吗?

——李峻

 

商品房在销售的时候,一般是按照套内建筑面积或者建筑面积计价进行。相对来说,按套(单元)计价的房屋交易在一手房交易市场比较少见,但在二手房、高档住宅(联排、双拼别墅)及改善型住宅(独栋别墅)交易市场比较常见。在采用按套(单元)计价的房屋交易方式时,对于出现的面积差,则不能想当然地以相关司法解释关于按照面积计价方式出现面积差的规定进行处理,但双方可以在合同中对面积差及相关事项进行约定,作为日后纠纷的处理依据。

 

案例解读:(2018)粤1424民初895号

A房地产公司房屋买卖合同纠纷

2013年11月12日,以被告A公司为甲方(销售方),原告李某为乙方(购买方)签订了《商品房买卖合同》。合同约定建筑面积为132平方米,房价为50万元,每平方米的单价为3787.87元。2014年6月11日,李某所购买的商品房房产证显示,李某向A公司所购商品房建筑为123.61平方米,与合同约定的面积132平方米相差8.39平方米,面积差超过了3%。在得知面积差之后,李某即向A公司提出要求被告按照相关法律退回相应的房款48560元,但A公司一直不愿意退还,故诉到法院。

法院认为,原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,其内容未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,双方均应按合同约定全面履行自己的义务。原、被告订立的《商品房买卖合同》上载明楼房建筑面积为“约132㎡”,第六条明确约定房价计算以套为单位,以元为计价单位,每套计价500000元。纵观《商品房买卖合同》,对房屋面积的单价未作任何约定,其中出现的“建筑面积约132㎡”也只是估值面积,足以说明本案双方当事人约定的计价方式是按套计价。因此,法院判决驳回李某的诉讼请求。

 

律师点评

根据《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。若交易的双方在平等自愿的基础上约定按套计价的方式交易,那么该房屋就不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于面积差的相关规定,买方自然也不能主张面积差的金额及双倍房价款。

根据《商品房销售管理办法》第十九条规定,按套计价的预售房屋,房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸,并约定误差范围。房屋交付时,套型与设计图纸一致,相关尺寸也在约定的误差范围内,维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。

因此,按套计价的方式既适用于现售的商品房,也适用于预售商品房。现售商品房相对比较简单,只要交易双方对现售商品房进行实地勘察后,就可约定总价款;预售商品房相对复杂,要在合同中附预售房屋的平面图,并标明详细尺寸及出现误差的处理方式。购房者在购房时,选择按套计价的方式购买房屋更有利于避免面积差产生的纠纷,但为了保护自身的合法权益,应当综合考虑开发企业定的总价是否值得购入。